CONTRATTI DI LOCAZIONE USO ABITATIVO E OBBLIGO DI REGISTRAZIONE
Un altro duro colpo all’evasione in tema di contratti di locazione è stato segnato dalla Legge di stabilità 2016.
Stabilisce infatti il nuovo testo dell’articolo 13 della Legge 9/12/1998 n° 431 così come modificato dalla Legge 28/12/2015 n° 208 che “E’ nulla ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato. E’ fatto carico al locatore di provvedere alla registrazione nel termine perentorio di trenta giorni, dandone documentata comunicazione, nei successivi sessanta giorni, al conduttore ed all’amministratore del condominio, anche ai fini dell’ottemperanza agli obblighi di tenuta dell’anagrafe condominiale di cui all’articolo 1130, numero 6), del codice civile”.
Secondo l’orientamento in passato maggioritario, inaugurato da Cass. 27 ottobre 2003, n. 16089, attesa l’ininfluenza della violazione delle norme tributarie in materia civilistica, la nullità prevista dall’art. 13 della l. 431 del 1998 opererebbe solo con riferimento ai patti di aumento del canone e sarebbe, per l’effetto, posta a presidio del principio della cd. invariabilità del canone.
Il legislatore ha recepito l’orientamento delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione che con la sentenza, 17 settembre 2015, n. 18213 hanno superato tale indirizzo, sostenendo con varietà di argomentazioni che la nullità ex art. 13 l. 431/1998 sanziona proprio il patto occulto di maggiorazione del canone, effettuato in frode al fisco.
Il nuovo testo dell’art. 13 della l. 431/1998 ha introdotto, poi, rispetto al precedente testo alcuni adempimenti di natura operativa sancendo che è onere del locatore quello di provvedere alla registrazione del contratto nel termine perentorio di trenta giorni dalla stipula, dandone comunicazione al condominio nei successivi sessanta giorni, naturalmente ove l’immobile faccia parte di uno stabile in condominio.
Il problema che si pone alla luce delle disposizioni in questione è quello se la nullità per mancata registrazione del contratto possa o meno essere sanata dalla tardiva registrazione.
A nostro avviso la risposta sembrerebbe essere positiva in quanto il termine di trenta giorni imposto al locatore per provvedere alla registrazione del contratto non sembra essere perentorio ed è oltretutto in contrasto con le norme tributarie che prevedono una serie di sanzioni per la tardiva registrazione graduate con il decorso del tempo dalla scadenza del termine fissato.
In buona sostanza la norma che impone la registrazione entro trenta giorni non è strettamente collegata a quella che sanziona la nullità della pattuizione volta ad attribuire un canone di locazione maggiore di quello risultante dal contratto scritto registrato in quanto all’aggettivo registrato il legislatore non ha aggiunto la locuzione “nei termini di cui al successivo comma” e quindi al contratto registrato nei termine di trenta giorni dalla sua stipula.
Conseguenza di tale situazione è che il locatore che pretenda il pagamento di un canone riportato in un contratto scritto ma non registrato abbia soltanto l’onere per far valere il suo diritto di provvedere alla registrazione del medesimo contratto prima che controparte ne eccepisca la eventuale nullità e riconduca il canone dovuto a tre volte la rendita catastale.
Secondo Cassazione, Sezioni Unite, 17 settembre 2015, n. 18213, la sanatoria della nullità del contratto con la tardiva registrazione non sarebbe invece possibile nel caso in cui il contratto non registrato preveda un patto occulto di maggiorazione del canone (ipotesi questa che si verifica in pratica con la sottoscrizione da parte del conduttore di due diversi contratti di cui uno con un canone maggiorato rispetto all’altro).
Resterebbe pertanto salva l’ipotesi di un regolare contratto di locazione ad uso abitativo che preveda un canone di locazione liberamente pattuito ed immutato nel tempo, salvo gli aggiornamenti previsti dalla legge, ma che non sia stato oggetto di registrazione per sottrarne l’importo all’imposizione fiscale potendosi in tal caso registrare tardivamente detto contratto e chiederne giudizialmente l’adempimento o la risoluzione nei confronti del conduttore.
Avv. Prof. Giorgio Vecchione