CANONI DI LOCAZIONE NON PERCEPITI: ASSOGGETTABILITA’ ALL’IMPOSTA SUL REDDITO
In tema di imposte sui redditi, in caso di scioglimento o risoluzione del contratto di locazione per mutuo consenso, gli effetti retroattivi del patto risolutorio non sono opponibili all’Amministrazione finanziaria, ai sensi dell’art. 1372, comma 2, c.c., non potendo essere pregiudicata la legittima pretesa impositiva “medio tempore” maturata.
Questo è quanto recentemente affermato dalla Suprema Corte di Cassazione che con la sentenza n. 348 del 9 gennaio 2019, con riferimento al profilo dell’opponibilità dell’accordo risolutorio all’Amministrazione finanziaria, ha ribadito l’orientamento[1], già più volte espresso, per il quale l’ipotesi di successiva risoluzione dell’accordo contrattuale per mutuo dissenso, ai sensi dell’art. 1372 c.c., comma 2, “non può avere alcuna rilevanza nei confronti dei terzi ed a maggior ragione quindi, nei confronti dell’Erario”, non potendo, in particolare, pregiudicare la legittima pretesa impositiva medio tempore maturata per effetto di patti sopravvenuti tra le parti.
In altri termini la risoluzione del contratto stipulata tra le parti con efficacia retroattiva non è opponibile all’Amministrazione finanziaria con la conseguenza che anche i canoni non percepiti costituiscono reddito tassabile.
Quanto sopra concerne sia i redditi derivanti da canoni di locazione di immobili ad uso abitativo, per i quali la legge n. 431/1998 “sterilizza” ai fini fiscali i canoni non percepiti a partire dalla convalida di sfratto per morosità, sia quelli derivanti da canoni di locazione di immobili ad uso non abitativo[2].
Concludendo, il contribuente è tenuto a dichiarare anche i canoni di locazione non percepiti fino a quando non ottenga e produca un provvedimento di convalida di sfratto per morosità o una sentenza che dichiari l’intervenuta risoluzione del contratto di locazione.
Leonardo Vecchione
Avvocato in Roma
[1] Cfr. Cass. sez. 5, 19 dicembre 2008, n. 29745/09; Cass. sez. 5, 23 febbraio 2011, n. 4366 e Cass. sez. 5, 30 aprile 2014, n. 9445.
[2] V. Corte Costituzionale, sent. n. 362/2000 e Circolare dell’ Agenzia delle Entrate n. 11/2014.