LAVORI CONDOMINIALI CHE COMPORTANO L’OCCUPAZIONE DEL GIARDINO DI PROPRIETÀ DEL SINGOLO CONDOMINO. DIRITTO AD UNA INDENNITÀ OLTRE CHE AL RISARCIMENTO DEI DANNI.
L’articolo 843 del codice civile stabilisce che il proprietario deve consentire l’accesso ed il passaggio sul proprio fondo, sempre che ne sia riconosciuta la necessità, al fine di consentire di costruire o riparare un muro o altra opera propria del vicino oppure opera comune. Precisa e infine la norma in questione che, se l’accesso cagiona un danno, è dovuta una indennità adeguata.
La norma che originariamente aveva una applicazione prevalentemente limitata ai fondi rustici ha trovato con l’espandersi in città delle costruzioni in condominio di fabbricati nei quali il proprietario del piano terra è anche proprietario dell’area che circoscrive l’edificio (di norma adibita a giardino o ad altro uso quale ad esempio il parcheggio delle auto del singolo condomino) sempre più frequente applicazione specie in occasione della esecuzione di lavori alle facciate condominiali dello stabile, alle fognature e alle altri servizi del fabbricato che necessariamente accedono allo stesso previo attraversamento delle aree di proprietà dei singoli.
La giurisprudenza che ha sempre riconosciuto il diritto al risarcimento dei danni causati al fondo di proprietà del singolo condomino, o del quale ha l’uso esclusivo, dall’esecuzione delle opere ha recentemente stabilito (cfr. Cass 17 dicembre 2024 n° 32.707) che il proprietario del fondo onerato dalla esecuzione dei lavori abbia diritto non solo al risarcimento dei danni causatigli dall’esecuzione delle opere sul suo sul suo fondo ma anche ad un indennizzo come conseguenza della impossibilità di utilizzare il fondo stesso durante tutto il periodo di esecuzione delle opere.
Secondo la Suprema Corte di Cassazione l’utilizzo e l’occupazione del terreno per l’esecuzione di opere al fabbricato ovvero al fondo dello stesso vicino va qualificata come un danno evento e cioè come la conseguenza di un fatto che ancorché lecito dà diritto ad un risarcimento e quindi alla corresponsione di un indennizzo a favore del proprietario leso nel suo diritto di godimento.
Conclude la Suprema Corte dettando un vero e proprio principio di diritto che può così riassumersi:
In materia i rapporti di vicinato la previsione speciale dell’articolo 843 del codice civile configura una obbligazione propter rem cui corrisponde l’obbligo per il vicino di versare un’adeguata indennità da liquidare in via equitativa quale conseguenza presunta della raggiunta prova del danno da occupazione temporanea dell’area in cui è avvenuto l’accesso anche per il solo fatto della preclusione della potenziale facoltà di uso del fondo.
Il diritto del condomino leso dalla esecuzione delle opere può invero trovare ostacolo in presenza di un regolamento condominiale, qualora il fabbricato sia in condominio, che lo obblighi senza diritto ad alcun indennizzo a consentire nel proprio fondo l’esecuzione di opere di interesse dell’intero fabbricato.
Il diritto del condomino al risarcimento dei danni qualora non gli sia riconosciuto un indennizzo non trova però limite e preclusione alcuna in quanto in ogni caso quello che normalmente avrebbe rappresentato la conseguenza di un danno evento lecito sarebbe comunque configurabile come un normale fatto illecito commesso da chi ha eseguito le opere in violazione del noto principio neminem ledere.
Avv. Prof. Giorgio Vecchione