DUE CASI DI RESPONSABILITA’ PERSONALE DELL’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO
Due recenti sentenze rispettivamente della Corte di Cassazione e del Tribunale di Roma hanno riguardato e regolamentato la responsabilità personale dell’amministratore di condominio in tema di mediazione obbligatoria e di elenco dei morosi da comunicarsi ai creditori.
Con sentenza n. 172/2025 il Tribunale di Roma ha stabilito che l’amministratore del condominio che non partecipi alla mediazione obbligatoria proposta nei confronti dell’ente dallo stesso amministrato senza un giustificato motivo impeditivo debba essere sanzionato con il pagamento di una somma equivalente al contributo unificato che sarà dovuto per il successivo giudizio, somma il cui ammontare varia in funzione del valore della controversia da € 43,00 per le cause di valore minimale fino ad € 1.686,00.
La decisione del Tribunale si fonda sul nuovo testo dell’art. 71 quater delle disposizioni di attuazione del Codice Civile in forza del quale l’amministratore, la cui funzione è quella di mandatario del condominio è ora legittimato ad attivare, aderire e/o partecipare ad un procedimento di mediazione in base al nuovo testo dell’art. 5 ter del D. Lgs. 28/2010 senza necessità alcuna di preventiva autorizzazione assembleare come invece era in precedenza necessario per espressa previsione legislativa.
D’ora in avanti, pertanto, l’amministratore non dovrà più convocare un’assemblea per essere delegato a partecipare o meno ad un procedimento di mediazione ma eventualmente potrà limitarsi a farlo solo al fine di ricevere da parte dell’assemblea le istruzioni circa la posizione da assumere nel corso del medesimo procedimento di mediazione.
Ovviamente la non necessità di una delega specifica si estende anche al procedimento di negoziazione assistita nel quale però sarà comunque di competenza sempre dell’assemblea procedere alla nomina del legale al quale affidare per il condominio lo svolgimento del procedimento di negoziazione.
Stante la sopravvenuta mancanza di una specifica autorizzazione all’amministratore da parte dell’assemblea e stante, quindi, l’obbligo dell’amministratore di partecipare al procedimento di mediazione l’inottemperanza a tale obbligo comporterà a carico dello stesso amministratore non solo l’onere di pagare la sanzione prevista dalla norma, equivalente al contributo unificato che sarà dovuto per il successivo giudizio, ma anche, eventualmente, tutti i danni che la mancata partecipazione al procedimento potrebbe aver determinato a carico del condominio intendendosi tra questi anche le spese legali affrontate per il procedimento giudiziario che si sarebbe potuto evitare con una tempestiva partecipazione alla fase di mediazione.
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Con la sentenza n. 1002/2025 la Corte di Cassazione è invece intervenuta sulla individuazione del soggetto legittimato passivamente nel giudizio promosso dai creditori nei confronti del condominio al fine di ottenere l’elenco ed i dati dei condomini morosi che hanno quindi impedito con la loro morosità l’adempimento da parte dell’amministratore al debito assunto.
La Suprema Corte di Cassazione ha ritenuto che la legittimazione passiva in questi giudizi non sia del condominio ma personalmente del solo amministratore in quanto l’obbligo di comunicare ai creditori nominativi e dati dei morosi, (obbligo sancito dall’art. 63 delle disp. Att. C.c.), risulta essere un obbligo personale dell’amministratore e non del condominio di cui egli è mandatario con la logica conseguenza che il mancato adempimento allo stesso non potrà che comportare anche l’obbligo di risarcire il danno eventualmente arrecato.
Si tratta nella fattispecie invero di una responsabilità personale dell’amministratore che esclude evidentemente quella al riguardo da parte dei condomini i quali rimangono però responsabili personalmente di quanto da loro dovuto per le obbligazioni assunte dall’amministrazione condominiale in esecuzione di decisioni assunte dall’assemblea o comunque di quanto dovuto per opere, spese e manutenzioni che riguardino il fabbricato del quale sono condomini.
Avv. Prof. Giorgio Vecchione